La compra de un piso de un banco puede ser una buena opción para aquellos que buscan adquirir una vivienda a un precio más asequible. Sin embargo, es importante conocer algunos aspectos legales y jurídicos antes de tomar una decisión. En este artículo, te responderemos a las 10 preguntas más habituales que surgen sobre la compra de pisos de bancos.
1. ¿Donde puedo encontrar pisos de banco?
Hay numerosos recursos donde puedes encontrar pisos embargados por bancos. La manera más sencilla es consultar las propias páginas webs de las inmobiliarias de los bancos. Algunos ejemplos son Solvia, Altamira, Servihabitat o Haya. Hay más, pero éstas son las que tienen una mayor oferta. Un tip que os damos desde Legal Fácil. En las páginas que os hemos contado, tenéis un buscador que os permite filtrar por estado del inmueble, como ves en la imagen más abajo.
Los inmuebles en estados especiales pueden tener precios muy interesantes. Pero es importante que dispongas del asesoramiento adecuado para que la operación sea exitosa. Se trata de inmuebles ocupados, o a los que no se puede acceder, o bien porciones de propiedades. Evidentemente cuanto más compleja sea la situación del piso, más económico resultará, pero también mas arriesgado. Pensar bien la estrategia y tener una ayuda profesional es fundamental.
Además de en los portales anteriores, también encontrarás pisos de bancos en Idealista y similares. Pero tendrás que dedicar más tiempo en encontrarlos. También puedes preguntar en tus inmobiliarias locales. Ellos suelen comercializar este tipo de bancos y os pueden brindar también la ayuda que necesitáis.
2. ¿De dónde vienen los pisos de bancos? ¿Han sido todos embargados?
Los bancos pueden adquirir propiedades inmobiliarias como resultado de embargos o impagos de préstamos hipotecarios. La venta de estas propiedades es una forma para que los bancos recuperen el dinero prestado. Sin embargo no todos los pisos de bancos provienen de un embargo o un desahucio, tras un proceso judicial. Hay propietarios que alcanzan acuerdos con sus bancos sin llegar a una situación tan traumática para todos como es un desahucio. Las inmobiliarias de los bancos son un vehículo interesante para los propietarios de pisos para quitarse un problema de vender su propia vivienda. Si estás en una situación complicada con tu banco, puedes abrir este tipo de negociación con ellos. Te aconsejamos que busques asesoría legal para llegar al acuerdo más ventajoso posible con tu entidad. No todos los impagos acaban en desahucio y puedes lograr una solución satisfactoria para tu situación.
3. ¿Cómo se financia la compra de un piso de un banco?
Según tu situación económica (sueldo, tipo de contrato, deudas actuales) puedes lograr vías de financiación si no dispones de todo el efectivo. Sin embargo, en muchos casos, los mismos bancos ofrecen financiación para la compra de sus propios pisos. Os recomendamos desde Legal Fácil buscar una financiación alternativa puesto que esto te posicionará a la hora de negociar con el banco que vende el piso.
4. ¿Qué impuestos y gastos se deben pagar al comprar un piso de un banco?
Aquí aplica lo mismo que en cualquier otra compra de vivienda. Se deben pagar impuestos como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Esto dependerá de si se trata de una vivienda de segunda mano o de obra nueva. Aquí no hay ninguna diferencia, y te aconsejamos que visites nuestro post: ¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa?
5. ¿Qué se debe tener en cuenta antes de firmar un contrato de compraventa?
Es importante revisar el contrato de compraventa con detenimiento antes de firmarlo. Hay que prestar atención a aspectos como el precio, las condiciones de financiación, la descripción de la vivienda y sus características, los plazos de entrega y posibles penalizaciones por incumplimiento. En esto nada cambia a cualquier contrato de compraventa. Sin embargo hay dos puntos que merece la pena mencionar cuando se trata de pisos de bancos.
En ocasiones, los bancos tienen un precio mínimo de venta. Puedes ofrecer menos, y el comité del banco lo revisará y pueden llegar a aceptar ofertas por debajo. Pero !ojo!, si alguien más ofrece ese precio mínimo, o superior, tu oferta no será ni tan siquiera revisada.
Desde Legal Fácil, te avisamos de esto, porque normalmente los agente inmobiliarios que trabajan para los bancos suelen concertar todas las visitas un mismo día. Si tú ofertas por debajo del precio mínimo, o te lo quieres pensar, puedes perder la oportunidad si otro visitante ofrece el mínimo o algo más. Con esto queremos decir que interesa que tengas claro lo que vas a visitar y seas rápido tomando decisiones. En este caso, hacer los deberes antes de la visita te será de gran utilidad. !Ah! Y recuerda que hay muy buenas oportunidades, pero no están hechas para ojeadores, miedosos y gente que «se lo tiene que pensar».
6. ¿Qué pasos debo seguir para comprar un piso embargado?
Comprar un piso embargado puede ser un proceso más complejo que adquirir una propiedad convencional. Para empezar, es importante investigar la situación legal del inmueble y asegurarse de que está libre de cargas y gravámenes. Luego, se debe contactar con el banco o entidad financiera que posee la propiedad embargada y realizar una oferta de compra. Como os comentábamos antes, la estrategia de la oferta es fundamental.
En caso de que se acepte la oferta, se firmará un contrato de arras o reserva. Se deberá depositar una cantidad como señal para formalizar la compra. A continuación, se procederá a la firma de la escritura pública ante notario. Finalmente, se realizará el pago del precio acordado. Es importante contar con el asesoramiento de un abogado especializado en compraventa de inmuebles embargados para que te guíe durante todo el proceso en caso de que sea un caso complejo (con cargas en el Registro de la Propiedad, ocupado, alquilado, etc.).
7. El piso tiene deudas de la comunidad y de IBI, ¿se hará cargo el banco?
Sí, el banco es responsable de pagar las deudas del piso para que a ti no se te reclame. Por supuesto, pagará las deudas obligatorias. Ni una más. Pero a ti no te podrán reclamar nada. Ni la Comunidad de Propietarios ni el Ayuntamiento podrá reclamarte a ti ni un euro más. Incluso aunque se siga debiendo recibos. Si estás en esta situación, te aconsejamos que busques un Abogado especializado para que resuelva tu problema. Te recordamos que también dispones de nuestra Consulta Express para que te ayudemos desde Legal Fácil.
8. ¿Qué sucede si se encuentra algún problema en la vivienda después de la compra?
En caso de encontrar algún problema en la vivienda después de la compra, es posible que se deba reclamar al banco o a la agencia inmobiliaria del banco. Es importante comprobar la existencia de posibles vicios ocultos antes de firmar el contrato de compraventa. Te damos más consejos en esta entrada de nuestro blog: Me han entregado mi casa y tiene defectos
9. ¿Qué ocurre con las cargas y deudas pendientes que tenga el piso embargado?
Cuando se adquiere un piso embargado, es importante saber que las cargas y deudas pendientes sobre el inmueble no tienen por qué desaparecer automáticamente. Por lo general, el comprador asume las cargas y deudas pendientes. En algunos casos, estas pueden ser muy elevadas, lo que puede tener un impacto en la viabilidad de la compra. Por tanto, es importante que el comprador se asegure de conocer todas las deudas y cargas pendientes antes de decidir si quiere comprarlo o no. Sobre todo es muy importante investigar todo esto antes de hacer ninguna oferta vinculante, y preferiblemente antes de concertar las visitas.
10. ¿Qué se debe hacer en caso de que la vivienda tenga inquilinos?
En caso de que la vivienda tenga inquilinos, es importante conocer cuál es su situación y cuál es el plazo que tienen para abandonar la vivienda. Te recomendamos que antes de formalizar la compra, le pidas al agente inmobiliario que te enseñe el contrato de arrendamiento, si es que existe. Estos casos son complejos, y la validez del contrato depende de muchos factores (veracidad, fecha de firma, normativa, etc). Es recomendable contar con el asesoramiento de un abogado especializado en arrendamientos antes de firmar cualquier contrato. Te puedes ahorrar muchos disgustos.
Y hasta aquí nuestras recomendaciones sobre pisos de bancos. Si tienes preguntas no dudes en escribir un comentario aquí abajo, y estaremos encantados de contestarte!
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